OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级(jí)市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大(dà一本书多重，一本书多重有一斤吗)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是(shì)已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二(èr)级(jí)市场价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiā一本书多重，一本书多重有一斤吗ng) REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和(hé)合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(ch一本书多重，一本书多重有一斤吗ǔ)备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项(xiàng)目的大(dà)租(zū)户(hù)退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在(zài)市场活跃度的(de)短(duǎn)期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目(mù)在(zài)给(gěi)租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单价(jià)也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人(rén)都(dōu)变成了(le)一家，后续(xù)我们在资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的(de)储备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城(chéng)这(zhè)三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当(dāng)前(qián)突发事件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期(qī)和(hé)市(shì)场(chǎng)的信心。”

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